Инвестиции в недвижимость считаются одним из консервативных инструментов инвестирования и прекрасно дополнят любой инвестиционный портфель. Недвижимость славится низкой волатильностью, довольно стабильной доходностью и защищенностью от инфляции (считается, что стоимость недвижимости растет на размер инфляции).
Самый распространенный вариант инвестиций в недвижимость считается покупка квартиры и сдача ее в аренду. В редких случаях используются ПИФы и ЗПИФы недвижимости. Однако на это не все инструменты инвестирования в недвижимость. В этой части мы рассмотрим первый распространенный способ инвестирования в недвижимость, покупая и сдавая в аренду квартиру.
Начнем со стоимости жилья.
Рис.1 Индекс стоимости жилья в Москве.Как видно из графиков цен, то за 10 лет цена выросла всего на 16%, а инфляция в среднем составляла 8,98% в год. Думаю, каждый увидит, что рост цен уступил инфляции.
Если говорить за стоимость недвижимости в валюте, то цены упали почти на 50%.
Далее рассмотрим стоимость аренды квартир на примере Москвы.
Собственно видим, что стоимость аренды жилья практически не меняется. И сейчас средняя стоимость аренды в Москве составляет 800 руб./кв.м.
Давайте теперь посчитаем:
Учитывая текущий уровень цен на недвижимость, стоимость квартиры, скажем в 50 кв.м., обойдется где-то в 8 млн. рублей. Естественно, прежде, чем сдавать объект в аренду, необходимо сделать ремонт, который обойдется нам еще где-то в 1 млн. рублей. Итого: 9 млн.руб.
Стоимость аренды составляет 800 руб./м.кв. Итого с аренды: 40 тыс.руб./мес. или 480 тыс.руб./год. Отсюда необходимо вычесть коммунальные услуги и тогда получиться где-то 420 тыс. руб./год.
Соответственно при текущих условиях получаем доходность в 5,2% годовых, что только в текущей ситуации выше инфляции. И в данном случае не учитывались затраты на риелтора, время на поиск и прочие косвенные издержки. Выходит, что окупаемость данной инвестиции составляет 20 лет.Приблизительно также дела обстоят и на рынке коммерческой недвижимости.
Средняя стоимость аренды по состоянию на 2016 год составляла 18 тыс. руб./кв.м. ( согласно исследованиям RRG). А стоимость недвижимости колеблется в районе от 250 до 360 тыс.руб./кв.м.
Теперь посчитаем:
Для простоты расчетов не будем учитывать размеры покупаемого помещения, его расположение и прочее. Просто возьмем стоимость и умножим его на интересуемое количество квадратов.
Итого: 50м.кв. по 250 тыс.руб. – 12млн. 500 тыс.руб.
Стоимость аренды составляет 18 000 руб./кв.м. Итого: 900 000 руб./год. Далее стоит вычесть стоимость налога на недвижимость. Возьмем его равным 2% и кадастровая стоимость будет равна стоимости покупки. В расчет не будем брать стоимость услуг управляющей компании.
Итого получаем: 650 тыс.руб./год или 5,2% в год.
В статье приведены грубые расчеты, которые не учитывают расположение, тип и прочие характеристики недвижимости, но суть прекрасно передают. То есть, чтобы заработать выше рынка (выше того, что здесь указано) требуются специальные навыки поиска, оценки и подбора объекта недвижимости. И обычный инвестор, конечно же, ими не обладает.
Соответственно, этот вариант инвестирования подходит для тех, кто:
Разбирается в рынке недвижимости и имеет необходимые знания и навыки.
Планирует эту инвестицию с целью передачи потом по наследству (детям, внукам и т.п.)
Во всех же иных случаях я бы не рекомендовал прибегать к такому способу инвестирования.
Мне часто задают вопрос о том, а куда сейчас выгодно вложиться? Во что инвестировать? Если честно, чтобы ответить на этот вопрос, я должен буду задать много встречных. Если же какой-нибудь финансовый советник Вам сразу ответит куда, то это либо заинтересованный продажник, либо шарлатан.
Получается так, что подавляющее большинство начинает именно с выбора инструмента инвестирования, который потом пытается запихнуть в портфель.
И это в корне неверно, потому что инвестиции необходимо начинать с выставления целей инвестирования, сроков и прочих ограничений и только после этого уже подбирать инструменты и формировать портфель.
Потому что инструментов на рынке огромное количество и они способны удовлетворить практически любые запросы инвестора.
Часто при первом подходе инвестиционные инструменты покупаются по рекомендации. И хорошо, если советчик окажется грамотным в этом деле и не слишком уж меркантильным, чтобы нажиться на бедном новичке, но к сожалению это довольно редкое явление. И в финансовой сфере часто случаются конфликты интересов. Стоит также понимать, что даже если эта помощь была бесплатной, то это не гарантирует профессионализма советчика.
И ладно, если на этом все, но потом будет приобретен еще один инструмент и еще один, а потом будут попытки уместить это все в портфель. В итоге из этого получится не портфель, а склад из инструментов, где наш инвестор будет кладовщиком и не совсем понимать, что происходит с его активом, потому что инструменты, которые он приобрел могут и не сочетаться вовсе.
А чтобы этого избежать необходимо начинать непосредственно с изучения себя, как инвестора. Целей, горизонтов, рисков, доходностей и т.д. Потому что все люди разные и у каждого есть свои цели, свои предпочтения, отношение к риску, наличие возможности довнесения инвестиций и т.д. Именно поэтому стратегия инвестирования для каждого инвестора будет индивидуальной.
Но к сожалению большинство либо не инвестирует вовсе, либо начинает инвестировать начиная с отбора инструментов, а потом удивляются почему же это не приносит им результата?!
Поэтому сначала нужно разработать стратегию(цели, задачи, предпочтения, риски, доходности и т.д.), а после уже приступать к тактике.
И самое важное! После четко придерживаться разработанного плана.
